En fastighet omfattas av ett tiotal återkommande krav med olika intervall, olika myndigheter och olika konsekvenser om de missas. En missad hissbesiktning ger automatiskt användningsförbud. En missad OVK kan leda till ingripande från byggnadsnämnden. En utgången energideklaration upptäcks ofta först vid en försäljning.
Den här artikeln samlar de krav som återkommer i de flesta fastigheter, med intervall, ansvar och lagrum – och visar hur du bygger ett årshjul som gör att inget faller mellan stolarna.
Kort sammanfattning
- OVK: vart tredje eller vart sjätte år beroende på byggnad och ventilationssystem. Utförs av certifierad funktionskontrollant.
- Hiss: första återkommande besiktning två år efter ibruktagande, därefter varje eller vartannat år beroende på hisstyp. Missad besiktning ger automatiskt användningsförbud.
- Energideklaration: giltig i tio år. Krävs bland annat vid försäljning och uthyrning.
- Brandskydd: ägare och nyttjanderättshavare ska i skälig omfattning hålla utrustning för släckning och vidta de åtgärder som behövs. Kravet på skriftlig redogörelse för brandskyddet är upphävt sedan 2021.
- Radon: Folkhälsomyndighetens riktvärde är 200 Bq/m³. Ägare av flerbostadshus, skolor och förskolor ska kontinuerligt kontrollera halten.
- Skyddsrum: inget fastställt kontrollintervall, men ägaren har ett löpande underhållsansvar och kan föreläggas att göra en förenklad kontroll.
Översikt
| Kontroll | Intervall | Vem utför | Ansvarig | Regelverk |
|---|---|---|---|---|
| OVK | 3 eller 6 år, se tabell nedan | Certifierad funktionskontrollant | Byggnadens ägare | PBL 8 kap. 25 §, PBF 5 kap. |
| Hissbesiktning | 1 eller 2 år | Ackrediterat kontrollorgan | Ägaren eller den som ansvarar för hissen | PBL, PBF, BFS 2025:11 och 2025:12 |
| Energideklaration | 10 år | Certifierad energiexpert | Byggnadens ägare | Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader |
| Brandskydd (SBA) | Löpande egenkontroll | Ägare och nyttjanderättshavare | Ägare och nyttjanderättshavare | Lag (2003:778) om skydd mot olyckor, 2 kap. 2 § |
| Radon | Kontinuerlig kontroll | Mätning enligt metodbeskrivning | Fastighetsägaren | Miljöbalkens krav, Folkhälsomyndighetens riktvärde |
| Skyddsrum | Inget fastställt intervall | Myndigheten, från 2027 länsstyrelsen | Fastighetsägaren | Lag (2026:440) om skyddsrum och skyddade utrymmen |
OVK – obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem
Syftet med OVK är att säkerställa ett tillfredsställande inomhusklimat och att ventilationssystemet fungerar som avsett. Det är byggnadens ägare som ansvarar för att kontrollen görs, och ansvaret kan inte avtalas bort mot samhället även om en hyresgäst eller entreprenör tar på sig uppgiften i ett avtal.
Intervall enligt Boverkets föreskrifter:
| Byggnad och ventilationssystem | Första besiktning | Återkommande besiktning |
|---|---|---|
| En- och tvåbostadshus med S- eller F-ventilation | Nej | Nej |
| En- och tvåbostadshus med FT-, FX- eller FTX-ventilation | Ja | Nej |
| Skolor, vårdlokaler med flera | Ja | Vart tredje år |
| Flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med S-, F- eller FX-ventilation | Ja | Vart sjätte år |
| Flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med FT- eller FTX-ventilation | Ja | Vart tredje år |
| Industribyggnader, försvarsbyggnader med flera | Nej | Nej |
S står för självdrag, F för frånluftsfläkt, FT för från- och tilluft, och X för värmeåtervinning.
Kontrollen ska utföras av en sakkunnig funktionskontrollant som är certifierad av ett ackrediterat certifieringsorgan. I dag certifierar RISE och Kiwa Certification funktionskontrollanter, och du kan söka efter certifierade kontrollanter på deras webbplatser. Det finns två behörighetsnivåer, N och K, och vilken som krävs beror på byggnad och system.
Vid den återkommande besiktningen ska kontrollanten också undersöka vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet försämras. Det är en ofta förbisedd källa till konkreta energiåtgärder som kan tas in i underhållsplanen.
Tillsynen över att reglerna följs ligger på kommunens byggnadsnämnd.
Hissar och andra motordrivna anordningar
Nya föreskrifter gäller sedan den 1 december 2025. Boverkets tidigare H-föreskrifter har delats upp i tre författningar, med få sakliga ändringar: krav för användning (BFS 2025:11), kontroll och ackreditering av kontrollorgan (BFS 2025:12) samt regler om hissar enligt hissdirektivet.
Hissar ska kontrolleras innan de tas i bruk (första besiktning), regelbundet under användning (återkommande besiktning) och efter större ändringar (revisionsbesiktning). Kontrollen utförs av ett ackrediterat kontrollorgan och protokollet ska kunna visas upp vid tillsyn.
Besiktningsintervall:
| Typ av hiss | Intervall |
|---|---|
| Första återkommande besiktning | 2 år efter ibruktagande |
| Varu- och småvaruhissar | 2 år |
| Soptransporthissar | 2 år |
| Trapphissar | 2 år |
| Plattformshissar som betjänar högst två bostäder | 2 år |
| Övriga hissar | 1 år |
Tre detaljer som är värda att känna till:
- Besiktningen får påbörjas tidigast sex månader före intervallets utgång, så beställ i god tid.
- Om besiktningen inte utförs i tid gäller automatiskt användningsförbud. Hissen får inte användas förrän en godkänd besiktning är gjord.
- Byggnadsnämnden kan i enskilda fall ge anstånd i upp till sex månader om det finns särskilda skäl, och besluta om längre intervall för anordningar som används mycket lite.
Ansvaret ligger på ägaren eller den som annars ansvarar för hissen. Ett serviceföretag som sköter och underhåller hissen kan inte vara ansvarigt enligt lagstiftningen – det offentligrättsliga ansvaret går inte att avtala bort.
Energideklaration
En energideklaration är giltig i tio år, därefter ska en ny upprättas. Det finns sex tillfällen då en byggnad ska energideklareras:
- när byggnaden är ny
- vid ombyggnad som omfattar en betydande del av klimatskärmen
- när byggnaden ägs av ett offentligt organ
- när byggnadens golvarea är större än 250 kvadratmeter och 250 kvadratmeter ofta besöks av allmänheten
- när byggnaden upplåts med nyttjanderätt
- när byggnaden säljs
Byggnader som inte värms upp till mer än tio grader behöver inte energideklareras, och det finns ytterligare undantag. För byggnader som ägs av offentliga organ och som tidigare inte har behövt ha en energideklaration gäller att en deklaration ska vara upprättad senast den 1 juli 2028.
Energideklarationen blir mer användbar om de föreslagna åtgärderna faktiskt tas vidare. Vi har skrivit om hur du tar steget från energideklaration till genomförd energirenovering.
Brandskydd och systematiskt brandskyddsarbete
Enligt lagen om skydd mot olyckor ska ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader och andra anläggningar i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olycka, och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand.
Det är värt att notera en förändring som fortfarande orsakar missförstånd: kravet på skriftlig redogörelse för brandskyddet är upphävt sedan den 1 januari 2021. Själva ansvaret för brandskyddet finns däremot kvar oförändrat, och ett systematiskt brandskyddsarbete med dokumenterad egenkontroll är fortfarande det praktiska sättet att leva upp till kravet.
I fastighetsdriften hänger brandskyddet ihop med heta arbeten, kontroll av utrymningsvägar, brand- och utrymningslarm samt rökluckor. Vi har beskrivit det närmare i artikeln om heta arbeten och systematiskt brandskyddsarbete.
Radon
Folkhälsomyndighetens riktvärde för radon i inomhusluft är 200 Bq/m³ och gäller bostäder och allmänna lokaler som skolor och förskolor. Ägare av flerbostadshus, skolor och förskolor ska kontinuerligt kontrollera radonhalten och åtgärda en för hög halt.
Långtidsmätning görs normalt under eldningssäsongen, vilket i praktiken betyder att planeringen behöver göras på hösten. Mätresultaten bör dokumenteras lägenhets- eller lokalvis, eftersom halten varierar inom samma byggnad.
Skyddsrum
Skyddsrum skiljer sig från övriga kontroller: det finns inget fastställt intervall. Myndigheten för civilt försvar genomför kontroller och tillsyner utifrån anslag, senaste kontrolldatum och geografi, och från den 1 januari 2027 tar länsstyrelserna över kontrollerna.
Ägaren har samtidigt ett löpande ansvar: underhålla skyddsrummet och utrustningen, hålla det skyltat och kunna ställa i ordning det inom 48 timmar. Sedan lagen (2026:440) om skyddsrum och skyddade utrymmen trädde i kraft den 1 juni 2026 kan ägaren dessutom föreläggas att själv genomföra en förenklad kontroll.
Läs mer om besiktning av skyddsrum och om skyddsrumstillsyn som en del av den löpande förvaltningen.
Övriga kontroller som kan vara aktuella
Beroende på fastighetens innehåll kan fler krav gälla, till exempel:
- cisterner och oljeavskiljare
- tryckbärande anordningar som tryckkärl i undercentraler
- lekplatsutrustning, som omfattas av underhållskravet för tomter
- portar och andra motordrivna anordningar
- elanläggningen, där innehavaren ansvarar för att den är säker
- livsmedels- och miljökrav i lokaler med viss verksamhet
Dessa bör inventeras per fastighet i stället för att antas. En teknikinventering är ett effektivt sätt att få fram vilka anordningar som faktiskt finns i beståndet och därmed vilka krav som gäller.
Så bygger du ett årshjul som håller
1. Inventera vad som finns. Utan en förteckning över ventilationssystem, hissar, cisterner och skyddsrum går det inte att veta vilka krav som gäller.
2. Samla alla datum på ett ställe. Nästa besiktningsdatum, giltighetstid och ansvarig person, i fastighetssystemet eller i underhållsplanen – inte i en kalender hos en enskild medarbetare.
3. Fördela ansvaret skriftligt. Ange i avtal och gränsdragningslista vem som bokar, genomför, dokumenterar och åtgärdar anmärkningar. Kom ihåg att det offentligrättsliga ansvaret ändå ligger kvar hos ägaren.
4. Följ upp att anmärkningar åtgärdas. Ett godkänt protokoll är inte detsamma som en åtgärdad anmärkning. Vi har beskrivit uppföljningen närmare i artikeln om avtalsuppföljning av driftavtal.
5. Koppla ihop med underhållsplanen. Återkommande anmärkningar är ofta signaler om kommande underhållsbehov. Se vår guide till drift och underhåll av fastigheter.
6. Dokumentera. Protokoll, intyg och åtgärder ska gå att visa upp vid tillsyn, vid försäljning och vid byte av förvaltare.
Vanliga misstag
- Datumen finns bara hos entreprenören. När avtalet byts försvinner historiken.
- Hissbesiktningen beställs för sent. Resultatet blir användningsförbud, inte bara en påminnelse.
- Energideklarationen glöms tills försäljningen. Då blir det bråttom och dyrare.
- Anmärkningar bockas av utan att åtgärdas.
- Skyddsrummet saknas helt i årshjulet, eftersom det inte har något intervall.
- Ansvaret antas ha gått över till leverantören. Det kan det inte göra enligt plan- och bygglagstiftningen.
Så kan Tribau hjälpa
Tribau är branschobjektiva fastighetskonsulter med bas i Bromma i Stockholm. Vi hjälper fastighetsägare att inventera vilka krav som gäller per fastighet, bygga ett årshjul som går att följa upp, och säkerställa att anmärkningar faktiskt åtgärdas. Vi utför inte besiktningarna som kräver särskild certifiering inom respektive område, utan ser till att beställningen blir rätt, att dokumentationen finns och att åtgärderna hamnar i underhållsplanen.
Läs mer om statuskontroll, teknikinventering och underhållsplan, eller om hur vi arbetar som fastighetskonsulter.
Vanliga frågor
Hur ofta ska OVK göras?
Skolor och vårdlokaler vart tredje år. Flerbostadshus och kontor vart tredje år med FT- eller FTX-ventilation och vart sjätte år med S-, F- eller FX-ventilation. En- och tvåbostadshus har inget krav på återkommande besiktning.
Vem ansvarar för att OVK utförs?
Byggnadens ägare. Ansvaret gentemot samhället kan inte avtalas bort, även om en hyresgäst eller entreprenör åtar sig uppgiften i ett avtal.
Hur ofta ska en hiss besiktigas?
Den första återkommande besiktningen görs två år efter att hissen togs i bruk. Därefter gäller ett år för de flesta hissar, och två år för varu- och småvaruhissar, soptransporthissar, trapphissar och plattformshissar som betjänar högst två bostäder.
Vad händer om hissbesiktningen inte görs i tid?
Då gäller automatiskt användningsförbud. Hissen får inte användas förrän en godkänd besiktning har genomförts.
Hur länge gäller en energideklaration?
Tio år från att den upprättades. Därefter ska en ny upprättas.
Måste man fortfarande lämna en skriftlig redogörelse för brandskyddet?
Nej. Kravet på skriftlig redogörelse är upphävt sedan den 1 januari 2021. Ansvaret för brandskyddet enligt lagen om skydd mot olyckor finns kvar.
Vilket är gränsvärdet för radon i bostäder?
Folkhälsomyndighetens riktvärde är 200 Bq/m³ i inomhusluft i bostäder och allmänna lokaler.
Källor
- Boverket, PBL kunskapsbanken: Bestämmelser om obligatorisk ventilationskontroll (OVK)
- Boverket, PBL kunskapsbanken: Regler om hissar, med Boverkets föreskrifter BFS 2025:11 och BFS 2025:12
- Boverket: Byggnader som ska energideklareras, samt lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 6 b §
- Lag (2003:778) om skydd mot olyckor, 2 kap. 2 §; 2 kap. 3 § upphävd genom lag (2020:882)
- Folkhälsomyndigheten: Radon i inomhusmiljön
- Myndigheten för civilt försvar: Frågor och svar om skyddsrum för fastighetsägare; lag (2026:440) om skyddsrum och skyddade utrymmen
