Underhållsplanen är det dokument som binder ihop föreningens fastighet med dess ekonomi. Den avgör när taket ska läggas om, hur mycket som behöver avsättas varje år och i förlängningen om avgiften behöver höjas. Trots det är planen i många föreningar ett dokument som togs fram en gång, ligger i en pärm och aldrig har uppdaterats.
Två regelförändringar har gjort planen viktigare än tidigare: kravet på en teknisk underhållsplan för 50 år i den ekonomiska planen, och övergången till K3 med komponentavskrivning. Den här artikeln går igenom vad som faktiskt krävs, vad en användbar plan innehåller och hur styrelsen arbetar med den.
Kort sammanfattning
- Enligt bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.
- Planen ska vara uppdelad på byggnadsdelar, omfatta föreningens alla byggnader och mark, och ange åtgärder, tidpunkt och bedömd kostnad.
- Stadgarna ska ange grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus.
- För räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025 får bostadsrättsföreningar inte längre tillämpa K2 utan ska redovisa enligt K3, med komponentindelning av byggnaden.
- K3 kräver inte i sig en underhållsplan, men förvaltningsberättelsen ska ange om det finns en.
- En plan som inte uppdateras tappar snabbt sitt värde. Stäm av årligen och gör en ny statusbedömning med några års mellanrum.
Vad kräver lagen?
Teknisk underhållsplan i den ekonomiska planen
I bostadsrättslagen anges att det i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Bestämmelsen infördes genom lag (2022:1026) som en del av 2023 års bostadsrättsreform, och har stor praktisk betydelse för nybildade föreningar och vid ny ekonomisk plan.
Boverket preciserar vad planen ska visa. Den ska redovisa behovet under hela 50-årsperioden, vara uppdelad på byggnadsdelar, omfatta samtliga byggnader och den mark som föreningen äger, ange vilka åtgärder som planeras, när de ska utföras och vad de beräknas kosta, och bygga på en besiktning av fastigheten.
För befintliga föreningar finns inget generellt krav på en 50-årsplan i samma mening, men 50-årsperspektivet har i praktiken blivit normen i branschen – och det är också den horisont som krävs för att fånga de tunga åtgärderna som stambyte, fasad, tak och fönster.
Stadgarna och avsättningen
Stadgarna ska ange grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Hur den avsättningen beräknas och används styrs av stadgarna och bostadsrättslagen, inte av redovisningsregelverket. Underhållsplanen är det underlag som gör avsättningen till något annat än en gissning.
K3 och komponentavskrivning: så hänger det ihop
För räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025 får bostadsrättsföreningar inte längre tillämpa K2, oavsett storlek. Föreningarna ska upprätta årsredovisning enligt K3 och tillämpa reglerna om första gången som K3 tillämpas. Byggnaden delas då in i komponenter som skrivs av var för sig.
Tre saker är viktiga att hålla isär:
1. K3 kräver inte en underhållsplan. Däremot ska förvaltningsberättelsen ange om det finns en underhållsplan. En förening utan plan behöver alltså redovisa den avsaknaden.
2. Komponentindelningen och underhållsplanen är inte samma sak, men de bygger på samma kunskap om fastigheten: vilka byggnadsdelar som finns, hur gamla de är, vilket skick de har och när de behöver bytas. Har föreningen gjort en ordentlig teknikinventering finns underlaget redan på plats för båda.
3. Övergången påverkar resultatet, inte kassaflödet. Komponentavskrivning ger normalt högre avskrivningar och ett lägre redovisat resultat, medan behovet av likviditet styrs av vad som faktiskt ska göras och när. Det är ytterligare ett skäl att låta underhållsplanen, inte resultaträkningen, styra planeringen.
Vi har gått igenom regelverksbytet mer i detalj i artikeln om K2 som blir K3 för bostadsrättsföreningar.
”Många styrelser upptäcker vid K3-övergången att de inte vet vad fastigheten faktiskt innehåller. Då blir både komponentindelningen och underhållsplanen uppskattningar. Det går att göra bättre, och det är samma jobb som ligger till grund för båda.”
– Julius Kaufeldt Lönn, fastighetskonsult, Tribau
Vad ska en underhållsplan innehålla?
En plan som fungerar i styrelsearbetet innehåller:
- Objekt och byggnadsdelar. Tak, fasad, fönster, balkonger, portar, trapphus, stammar, värme, ventilation, el, hiss, utemiljö, lekplats, garage och eventuellt skyddsrum.
- Status och ålder per del. Baserat på besiktning, inte bara byggår.
- Åtgärd, år och intervall. Vad som ska göras, när, och hur ofta det återkommer.
- Bedömd kostnad per åtgärd, med angivet prisläge och indexering.
- Prioritering. Risk för följdskador, lagkrav, energipåverkan och boendemiljö.
- Summering per år som går att lägga in i budget och flerårsprognos.
- Underlag och antaganden. Vad bedömningen bygger på, så att nästa styrelse förstår den.
Det som däremot sällan tillför något är en plan på hundratals rader med låtsasprecision. En bedömd kostnad är en bedömning, och planen blir mer användbar om osäkerheten är synlig.
Så tas planen fram
1. Teknikinventering. Dokumentera vad som finns: fabrikat, modell, kapacitet och installationsår. Det här steget är också grunden för komponentindelningen i K3.
2. Besiktning av skicket. En statuskontroll av byggnadsdelar och installationer visar vad som faktiskt behöver göras och när, vilket ofta skiljer sig från schablonlivslängder.
3. Kostnadsbedömning. Per åtgärd, i dagens prisläge, med tydlig notering om vad som ingår.
4. Prioritering och tidsättning. Här vägs risk, lagkrav, energi och boendepåverkan samman. Det är också här åtgärder bör samordnas: fasadarbete och fönsterbyte vid samma ställning, stambyte och badrumsrenovering i samma projekt.
5. Avstämning mot ekonomin. Avsättning, lån, ränteläge och avgiftsnivå.
Vill ni ha hjälp hela vägen finns vår tjänst för underhållsplan för bostadsrättsförening.
Underhållsplanen och föreningens ekonomi
Planen svarar på tre ekonomiska frågor som styrelsen återkommer till varje år.
Hur mycket ska vi avsätta? Stadgarna anger grunderna för avsättningen, men nivån bör följa det faktiska behovet i planen snarare än en procentsats som sattes en gång i tiden. En vanlig metod är att utgå från det genomsnittliga årliga underhållsbehovet över planens horisont och justera för vad som redan finns i kassan.
Ska åtgärden lånefinansieras eller sparas ihop? Stora och sällan återkommande åtgärder, som stambyte och fasad, finansieras ofta delvis med lån, medan återkommande underhåll bör rymmas i den löpande ekonomin. Planen visar vilka åtgärder som hör till vilken kategori, och när i tiden de ligger.
Behöver avgiften höjas, och när? Med en uppdaterad plan kan styrelsen visa vilket behov som ligger bakom en avgiftsjustering, och göra den i mindre steg i stället för som en chock efter en oplanerad åtgärd.
En praktisk detalj: redovisa planen i två horisonter på stämman. En femårsöversikt med konkreta åtgärder och kostnader, och en sammanfattning av 50-årsperspektivet som visar de tunga posterna längre fram. Det första är det medlemmarna kan förhålla sig till, det andra förklarar varför avsättningen behöver vara på en viss nivå.
Hur ofta ska planen uppdateras?
Det finns inget lagstadgat uppdateringsintervall, men en plan som inte underhålls blir snabbt missvisande. Vi rekommenderar:
- Varje år, i samband med budgetarbetet: bocka av genomförda åtgärder, för in faktiska kostnader och justera kommande år.
- Vart tredje till femte år, en grundligare revidering med ny statusbedömning på plats.
- Vid större händelser: efter en skada, efter ett stambyte, vid köp av ytterligare fastighet eller vid ändrade myndighetskrav.
En uppdaterad plan är dessutom det bästa underlaget vid en försäljning av en lägenhet i föreningen, eftersom köpare och banker i allt högre grad tittar på föreningens underhållsbehov.
Hur styrelsen använder planen i praktiken
I budgeten. Nästa års åtgärder tas direkt ur planen i stället för att räknas upp från fjolårets utfall.
I avgiftsdiskussionen. Planen visar vilket underhållsbehov avgiften ska täcka på sikt, vilket gör diskussionen saklig i stället för känslomässig.
I kommunikationen med medlemmarna. En sammanfattning av de närmaste fem årens åtgärder på stämman ger förtroende och färre rykten.
I upphandlingen. Planen talar om vad som ska upphandlas och när, vilket ger tid att ta in jämförbara anbud. Se vår guide till förfrågningsunderlag för drift och underhåll.
I överlämningen till nästa styrelse. Planen är föreningens minne. Utan den börjar varje ny styrelse om.
Vanliga misstag
- Planen uppdateras aldrig. Den blir ett dokument för revisorn i stället för ett verktyg för styrelsen.
- Den bygger bara på schablonlivslängder. Utan besiktning hamnar åtgärderna fel i tid, åt båda hållen.
- Drift och underhåll blandas ihop. Löpande skötsel hör inte hemma i den långsiktiga planen. Skillnaden förklarar vi i artikeln om drift och underhåll av fastigheter.
- Myndighetskrav saknas. OVK, hiss, energideklaration, brandskydd och skyddsrum behöver finnas med i planeringen.
- Kostnaderna indexeras inte. En plan med priser från 2018 ger en felaktig bild av behovet.
- Planen styrs av vad kassan tillåter i dag i stället för vad fastigheten behöver. Behovet försvinner inte för att det skjuts upp.
Så kan Tribau hjälpa
Tribau är branschobjektiva fastighetskonsulter med bas i Bromma i Stockholm. Vi tar fram tekniska underhållsplaner för bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare, med teknikinventering och statuskontroll som grund, och hjälper styrelser att använda planen i budget, avsättning och upphandling. Eftersom vi inte utför några underhållsarbeten själva har vi inget intresse av vilka åtgärder som hamnar i planen.
Läs mer om underhållsplan för bostadsrättsförening och underhållsplan, eller om hur vi arbetar som fastighetskonsulter.
Vanliga frågor om underhållsplan för bostadsrättsförening
Är en underhållsplan lagkrav för en bostadsrättsförening?
I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Redovisningsregelverket K3 kräver i sig ingen underhållsplan, men förvaltningsberättelsen ska ange om det finns en.
Hur lång ska en underhållsplan vara?
Den tekniska underhållsplanen i den ekonomiska planen ska omfatta 50 år. Många föreningar arbetar dessutom med ett kortare rullande perspektiv, till exempel fem eller tio år, i budgetarbetet.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Det finns inget lagkrav på intervall. Vi rekommenderar en årlig avstämning i budgetarbetet och en grundligare revidering med ny statusbedömning vart tredje till femte år.
Vad kostar en underhållsplan för en BRF?
Priset beror på fastighetens storlek, antal byggnader, hur mycket dokumentation som finns och hur djup besiktningen ska vara. Begär offert som anger vad som ingår: inventering, besiktning på plats, kostnadsbedömning och uppdatering.
Hur påverkar K3 underhållsplanen?
Från räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025 ska bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3 och dela in byggnaden i komponenter. Komponentindelningen och underhållsplanen bygger på samma kunskap om fastigheten, men är två olika saker.
Vem bör ta fram underhållsplanen?
Den bör tas fram av någon med teknisk kompetens som kan bedöma skicket på plats. En oberoende konsult som inte säljer de åtgärder planen föreslår ger ett underlag utan intressekonflikt.
Källor
- Bostadsrättslag (1991:614) 3 kap. 1 a §, införd genom lag (2022:1026), samt 9 kap. 5 §
- Boverket: Krav på teknisk underhållsplan i ekonomisk plan
- Bokföringsnämnden: Ändringar i K2 och K3 från 2026
