Så kan fastighetsägare möta nya energikrav, digitala lås och cybersäkerhetslagar
Inledning
Under vintern 2025 står den svenska fastighetssektorn inför stora förändringar. EU:s omarbetade regler om byggnaders energiprestanda och energieffektivisering kräver att befintliga hus blir mer klimatvänliga, samtidigt som digitala lösningar och mer omfattande rapportering blir vardag. Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta har enats om riktlinjer som ska göra digitala lås trygga och användbara, och i början av 2026 införs en ny cybersäkerhetslag som ställer krav på informationssäkerhet i många branscher. Här följer en översikt över vad som är på gång och hur du som fastighetsägare kan förbereda dig.
Energikraven ökar – och kostnaderna
Det omarbetade energiprestandadirektivet (EPBD) trädde i kraft i maj 2024 och ska vara införlivat i svensk lagstiftning senast den 29 maj 2026. Direktivet är en del av EU:s gröna giv och syftar till att alla byggnader ska vara nollutsläppsbyggnader senast 2050. Till skillnad från tidigare regler innebär det nya direktivet att medlemsländerna även måste förbättra energiprestandan i befintliga byggnader. För lokalbyggnader ställs krav på att de sämsta byggnaderna ska energieffektiviseras i linje med utsatta mål för 2030 och 2033, medan bostadsbeståndets genomsnittliga energiprestanda ska förbättras fram till 2030 och 2035. Länder som redan har kommit långt i den fossila omställningen, som Sverige, får justera delmålen men slutmålet är detsamma.
Direktivet för också med sig ytterligare krav: energideklarationer ska innehålla mer information, byggnader ska få renoveringspass som visar vilka åtgärder som planeras, solceller ska installeras när det är lämpligt, laddinfrastruktur för elfordon ska finnas och cykelparkeringar ska säkerställas. Dessa krav innebär att fastighetsägare behöver planera investeringar i tilläggsisolering, ventilation, uppvärmning, solenergi och smart styrning. Ett återkommande problem är finansieringen: många hyresgäster välkomnar tekniska förbättringar bara hyran inte höjs, medan fastighetsägare ser kostnaden som en av de största trösklarna. Rapporter från de kommunala bostadsbolagens organisation visar att energirenoveringar kan kosta hundratals miljarder kronor.
Även om investeringarna är stora är digitalisering och energibesparingar inte längre frivilliga. För att framtidssäkra byggnaderna måste fastighetsägare våga investera i teknik som både sänker driftskostnader och förbättrar komforten. Genom att öppet redovisa nyttan med energieffektivisering, till exempel lägre elräkningar och bättre inomhusmiljö, blir det lättare att få med sig både styrelse och hyresgäster.
Förbättrade energideklarationer och rådgivning
Som ett led i EU:s omarbetade energiprestandadirektiv ska systemet med energideklarationer utvecklas till ett mer effektivt styrmedel. Enligt Boverkets slutredovisning av regeringsuppdraget om energideklarationer omfattar det svenska genomförandet artikel 12 (renoveringspass), artikel 16 (datautbyte), artiklarna 19–21 (energicertifikat och utfärdande), artikel 22 (databaser), artikel 23 (inspektioner), artikel 24 (rapporter om värme- och ventilationssystem), artikel 25 (oberoende experter) och artikel 27 (kontrollsystem). Målet är att energideklarationerna ska ge mer detaljerad information och fungera som praktiskt stöd för den som ska renovera.
Direktivet betonar att byggnadssektorn står för omkring 40 procent av den energi som används och över en tredjedel av de energirelaterade utsläppen inom EU. För att nå målen om nollutsläppsbyggnader senast 2050 måste renoveringstakten öka, och därför kräver det omarbetade direktivet att energideklarationer kompletteras med fler rekommendationer och kontaktuppgifter till rådgivning. I framtiden kommer energideklarationer att innehålla renoveringspass som visar vilka åtgärder som planeras, detaljerade energicertifikat, mer information om solceller, laddinfrastruktur och cykelparkeringar samt uppgifter om klimatpåverkan över livscykeln. Boverket arbetar även med IT-verktyg för att förenkla administration och dataåtkomst.
Riksrevisionen har tidigare konstaterat att energideklarationer för småhus sällan leder till konkreta energieffektiviseringar. För att öka nyttan ska deklarationerna från och med 2026 ge fler konkreta åtgärdsförslag när en byggnad har en sämre energiklass än A. Dessutom ska medlemsländerna inrätta gemensamma kontaktpunkter där husägare kan få oberoende rådgivning om tekniska och finansiella lösningar, med särskilt fokus på hushåll som drabbas av energifattigdom och de byggnader som har sämst energiprestanda. I samband med detta föreslår Boverket att de kommunala energi- och klimatrådgivarna (EKR) ska få direkt åtkomst till energideklarationsregistret för att ge bättre rådgivning och arbeta mer proaktivt. Ett enklare förfarande för att uppdatera en energideklaration efter genomförda åtgärder ska också införas så att fastighetsägare snabbare kan se resultatet av sina investeringar.
Boverket har fått flera regeringsuppdrag kopplade till direktivet, bland annat att ta fram underlag för nationella metoder och definitioner, att utveckla krav på solenergi och hållbar mobilitet och att formulera en nationell byggnadsrenoveringsplan. Tillsammans kommer dessa uppdrag att ge fastighetsägare bättre verktyg för att planera investeringar och integrera energieffektivisering i sina underhållsplaner.
Gör digitaliseringen lönsam
Det finns goda exempel på att smart teknik kan betala sig snabbt. När skolfastighetsbolaget SISAB testade AI-baserad styrning av värme och ventilation i ett antal skolor minskade elanvändningen med omkring en tiondel utan att inomhusklimatet försämrades. För att uppnå samma effekt i din egen portfölj kan du tänka på följande:
- Visa resultaten – använd digitala mätare och dashboards för att följa energianvändningen. När förbättringen blir synlig är det lättare att motivera investeringen.
- Välj rätt teknik – satsa på system som ger tydlig avkastning, till exempel energioptimering, närvarostyrd ventilation och smart belysning.
- Börja med snabba vinster – starta med åtgärder som ger direkt effekt, som injustering av värmesystem eller byte till energieffektiv belysning.
- Håll system och installationer åtskilda – välj lösningar där programvaran är oberoende av hårdvaran så att du enkelt kan uppgradera eller byta ut komponenter utan att byta hela systemet.
- Ställ krav i upphandlingar – kartlägg befintliga system och formulera en standard för ny teknik. Kräv att leverantörer erbjuder långsiktig support och möjlighet att integrera framtida AI-funktioner.
Digitala lås – enklare vardag med tydliga regler
Digitala lås har potential att förenkla vardagen både för hyresgäster och förvaltare. Hyresgäster kan dela koder med gäster eller hantverkare när de inte är hemma, och fastighetsägare slipper hantera borttappade nycklar. För att alla parter ska känna sig trygga har Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta enats om krav som bör gälla vid införandet. Bland annat ska låsen fungera även om strömmen eller internet ligger nere, och hyresgästen ska kunna bestämma vem som får tillträde. Personuppgifter måste hanteras försiktigt, och en hyreshöjning får bara motiveras av tydliga förbättringar i funktion eller säkerhet. Digitala nycklar ska hanteras med dokumenterade rutiner, och dataskydd ska säkerställas. Dessutom ska införandet ske i dialog med de boende för att bygga förtroende.
Ny cybersäkerhetslag – förberedelser inför 2026
EU:s NIS2-direktiv ersätter den nuvarande NIS-lagen och införs i Sverige genom en ny cybersäkerhetslag som väntas börja gälla i januari 2026. Lagen riktar sig främst till verksamheter inom sektorer som energi, transport, digital infrastruktur, hälsa och finans, men kraven omfattar även leverantörer och samarbetspartners. Företag som omfattas måste registrera sig hos sin tillsynsmyndighet, införa systematiskt arbete med informationssäkerhet och utbilda både ledning och personal. Dessutom ska man kunna rapportera incidenter som påverkar tjänstens tillgänglighet eller säkerhet. Även fastighetsbolag som inte formellt omfattas påverkas indirekt eftersom deras digitala system – såsom fastighetsautomation, lås och energistyrning – ofta är kopplade till tjänster där NIS2-krav gäller. Ett proaktivt arbete med riskanalyser, rutiner för incidentrapportering och leverantörskontroller minskar risken för avbrott och säkerhetsbrister.
Så kan Tribau hjälpa
Att uppfylla nya energikrav, välja rätt digitala lås och höja sin cybersäkerhet kräver både teknisk och organisatorisk kompetens. Tribau erbjuder en helhetslösning:
- Statuskontroller: Vi inventerar fastighetens skick, energiprestanda och kommande underhållsbehov så att du får en tydlig överblick inför renoveringar.
- Teknikinventeringar: Genom att kartlägga alla tekniska komponenter och system får du koll på vilka uppgraderingar som krävs för att möta både energimål och säkerhetskrav.
- Underhållsplaner: Våra planer integrerar energirenovering, digitalisering och budgetering i en långsiktig strategi.
- Kvalitetskontroller och avtalsuppföljningar: Vi säkerställer att entreprenader följer avtal och att digitala lås uppfyller funktions- och säkerhetskraven.
- Fastighetssystem: Vi hjälper till med integration av fastighetssystem så att dataflöden och funktioner stödjer er verksamhet utan att skapa nya säkerhetsrisker.
- Organisatoriska analyser: Vi analyserar era processer och rutiner, identifierar förbättringsområden och stöttar i att uppfylla krav på informations- och cybersäkerhet.
Avslutning
2025 avslutas med stora reformer inom energi, digitala lås och cybersäkerhet. Genom att arbeta strategiskt med energieffektivisering, välja säkra digitala lösningar och bygga upp en stark informationssäkerhet kan fastighetsägare vända utmaningarna till möjligheter. Tribau finns här som partner för att skapa hållbara, moderna och trygga bostäder inför de nya regler som träder i kraft
