Redovisningsregler för bostadsrättsföreningar 2026 – K2 blir K3

Bokföringsnämnden (BFN) beslutade den 16 juni 2025 att bostadsrättsföreningar inte längre får tillämpa K2-regelverket för årsredovisningar med start från och med räkenskapsåret 2026. Istället ska föreningarna tillämpa K3-regelverket, som innehåller mer detaljerade och specifika krav, särskilt för fastighetsredovisning. Förändringen syftar till att ge en mer rättvisande bild av föreningarnas ekonomiska situation och långsiktiga underhållsbehov (BFN).

Komponentavskrivning – En ny metod för avskrivningar

Vad är komponentavskrivning?

Under det tidigare K2-regelverket behandlades hela byggnaden som en enhet vid avskrivningar. Med K3 införs istället komponentavskrivning, vilket innebär att byggnaden delas upp i olika delar eller komponenter (t.ex. tak, fasad, fönster, installationer) som var och en skrivs av över sin tekniska livslängd. Detta ger en mer realistisk bild av fastighetens värdeminskning och underhållsbehov (Fastighetsägarna).

Exempel på komponentavskrivning

Komponent	Anskaffningsvärde	Teknisk livslängd	Årlig avskrivning
Tak	500 000 kr	30 år	16 667 kr
Fasad	300 000 kr	40 år	7 500 kr
Fönster	200 000 kr	25 år	8 000 kr
VVS-installationer	400 000 kr	20 år	20 000 kr

Varför införs komponentavskrivning?

Syftet är att ge en mer rättvisande bild av föreningens ekonomiska situation genom att bättre spegla de faktiska kostnaderna för slitage och underhåll. Det blir också lättare att särskilja mellan löpande underhåll och investeringar, vilket underlättar planering och budgetering (BFN).

Anläggningsregister – En nyckel till korrekt redovisning

Vad är ett anläggningsregister?

Ett anläggningsregister är en detaljerad lista över föreningens alla fastighetstillgångar, inklusive varje komponent som ska avskrivas separat. I registret ska finnas information om varje komponents anskaffningsvärde, tekniska livslängd, ingående avskrivningar och planerade investeringar. Detta är centralt för att kunna tillämpa komponentavskrivning korrekt (BFN).

Hur upprättar man ett anläggningsregister?

För att upprätta ett anläggningsregister behöver föreningen identifiera och dokumentera alla relevanta komponenter i fastigheten. Detta kan göras genom en teknisk inventering i samarbete med förvaltare eller experter. En genomarbetad underhållsplan underlättar arbetet, eftersom den ger en tydlig bild av vilka komponenter som finns, deras skick och kommande investeringsbehov (Fastighetsägarna).

Underhållsplan – En central del i K3-redovisningen

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är ett dokument som beskriver föreningens strategi och planering för fastighetens långsiktiga underhåll. Den ska innehålla information om när olika komponenter behöver åtgärdas eller bytas ut, uppskattade kostnader och finansieringsplaner. Under K3 ställs högre krav på underhållsplanens detaljeringsgrad och koppling till komponentavskrivningarna (BFN).

Hur påverkar underhållsplanen K3-redovisningen?

Underhållsplanen är ett centralt verktyg för att kunna göra korrekta bedömningar av varje komponents kvarvarande nyttjandeperiod och därmed dess avskrivningstid. Den underlättar också för styrelsen att fatta informerade beslut om framtida investeringar och avgiftsnivåer (Fastighetsägarna).

Upplysningar och rapportering enligt K3

Vad innebär de nya upplysningskraven?

Enligt K3 ställs högre krav på upplysningar i årsredovisningen. Föreningen ska lämna mer detaljerad information om fastighetens tillgångar, avskrivningar, framtida investeringsbehov och kassaflöden. Syftet är att ge en mer transparent och rättvisande bild av föreningens ekonomiska situation (Svenska Dagbladet).

Hur påverkar detta föreningens rapportering?

De ökade upplysningskraven innebär att årsredovisningen blir mer omfattande och detaljerad. Det kan kräva mer tid och resurser för att sammanställa all nödvändig information, vilket gör det viktigt att börja arbetet i god tid (BFN).

Ekonomisk påverkan – Högre avskrivningar och avgifter

Hur påverkar K3 föreningens ekonomi?

Övergången till K3 innebär att avskrivningarna blir mer detaljerade och realistiska, vilket ofta leder till högre årliga avskrivningar. Detta kan påverka föreningens resultat negativt på kort sikt, men ger en mer rättvisande bild av de långsiktiga underhållskostnaderna. För vissa föreningar kan detta innebära behov av att höja årsavgifterna (Svenska Dagbladet).

Scenario: Avgiftspåverkan

Förening	Tidigare årlig avskrivning	Ny årlig avskrivning	Kommentar
BRF Solgläntan	200 000 kr	320 000 kr	Avgiftshöjning kan bli nödvändig
BRF Talltoppen	150 000 kr	170 000 kr	Liten påverkan på avgiften

Vad innebär detta för medlemmarna?

Medlemmarna får en mer transparent och realistisk bild av föreningens ekonomi och bättre förutsättningar för att fatta informerade beslut om framtida investeringar och underhåll. Styrelsen bör kommunicera tydligt om hur förändringarna påverkar avgifter och budget (BFN).

Så förbereder ni er inför K3

Uppdatera eller upprätta en underhållsplan

En detaljerad och uppdaterad underhållsplan är grundläggande för K3. Planen bör sträcka sig över en längre tidsperiod och innehålla information om alla komponenter och planerade åtgärder (BFN).

Upprätta ett anläggningsregister

För att kunna tillämpa komponentavskrivning behöver föreningen ett anläggningsregister med komponenter, anskaffningsvärde, tekniska livslängd och avskrivningar (Fastighetsägarna).

Kommunicera med medlemmarna

Informera medlemmarna om förändringar och hur dessa påverkar avgifter och ekonomi (Svenska Dagbladet).

Sök professionell hjälp vid behov

Ta hjälp av konsulter eller förvaltare med erfarenhet av K3 för att upprätta underhållsplaner, anläggningsregister och annan nödvändig dokumentation (BFN).

Jämförelse: K2 vs K3

Aspekt	K2	K3
Avskrivning	Hela byggnaden	Komponentbaserad
Upplysningskrav	Begränsade	Mer detaljerade
Underhållsplan	Rekommenderad	Obligatorisk och detaljerad
Ekonomisk påverkan	Lägre årliga avskrivningar	Realistiska avskrivningar
Transparens	Begränsad	Hög

Sammanfattning

Övergången från K2 till K3 innebär en rad förändringar för bostadsrättsföreningarna, särskilt gällande komponentavskrivning, anläggningsregister och underhållsplaner. Genom att förbereda sig i god tid, upprätta detaljerade underhållsplaner, skapa anläggningsregister och kommunicera tydligt med medlemmarna kan föreningen säkerställa en smidig övergång och ett korrekt redovisningsupplägg enligt K3 (BFN).