Fastighetsbranschen 2025

1. Konjunkturbilden 2025: en bräcklig återhämtning

1.1 Svag konjunktur, men tecken på vändning

Under 2024 befann sig Sverige i en lågkonjunktur, där tillväxten var dämpad och flera sektorer såg pressade marginaler. En prognos från Svefa noterade att ekonomin styrdes av motvind, med höga räntor och osäkerhet som viktiga hinder. Cision+2Coeli+2

Men under 2025 blir bilden mer nyanserad — medan många indikatorer fortfarande ligger under sina långsiktiga trender, visar SCB:s konjunkturklocka att konjunkturläget rör sig i gränslandet mellan svaghet och svag återhämtning. Statistikmyndigheten SCB Hushållens sentiment och investeringsvilja antyder att vi rör oss mot ett mer balanserat läge, snarare än en kollaps eller en stark boom.

Konjunkturinstitutet argumenterar i sina prognoser att 2025 kan karaktäriseras av en utdragen lågkonjunktur — men med inslag av återhämtning under året. konj.se+2Cision+2

Sammantaget: ekonomin är inte i expansiv fas, men de värsta utmaningarna verkar ha passerat, och flera aktörer pekar på en försiktig optimism. Börsbolag+3blogg.pwc.se+3Coeli+3

1.2 Ränta, inflation och finansieringsklimat

En central drivkraft för fastighetssektorn är finansieringsvillkoren — och dessa har varit hårt pressade under åren med höga räntor. Under 2025 har dock vissa lättnader noterats: Riksbanken började sänka styrräntan, vilket mildrat kostnadstrycket för lån och kapitalbindning. Coeli+2Svefa+2

Samtidigt kvarstår osäkerheter: inflationen är fortfarande en riskfaktor, och kreditgivarnas villkor (låne-multiplar, krav på egen kapitalandel osv.) är fortsatt konservativa. Många investerare har blivit mer selektiva och kräver högre riskpremier för objekt med osäkra kassaflöden.

I rapporter konstateras att trots låga räntor, kräver kapitalmarknaden att projekt eller fastigheter erbjuder robusta kassaflöden, låg vakansrisk och hållbarhetsprofiler som signalerar långsiktighet. Coeli+3Byggkontakt+3Svefa+3

2. Fastighetsmarknaden 2025: dynamik, utmaningar och återhämtning

2.1 Ökad transaktionsvolym, men ett selektivt klimat

Efter flera års avvaktande marknad har transaktionsvolymerna börjat öka. Enligt MSCI ökade transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden med 11 % under första halvåret 2025 jämfört med samma period föregående år. Realtid Sverige rankas därmed som Europas fjärde största marknad i volymmässigt sett under den perioden. Realtid

Expertpanelen hos börsbolag spår att den uppgången fortsätter, särskilt i segment där kassaflöden och trygg hyresstruktur finns, såsom samhällsfastigheter och logistikanläggningar. Börsbolag JLL pekar på att Sverige har börjat leda utvecklingen i Norden, tack vare förbättrade finansieringsvillkor och stärkt riskvilja. dagensfastigheter.se

Men tillväxten är långt ifrån bred och okritiskt positiv — investerare agerar mer selektivt än tidigare. Fastigheter med höga vakansgrader, stora tekniska investeringsbehov eller låg ESG-profil har svårare att locka kapital. Börskollen+4Byggkontakt+4Svefa+4 Svefa understryker att kapital tenderar att graviteras mot moderna, hållbara fastigheter i tillväxtlägen. Byggkontakt

2.2 Segment och geografi — vad går bra, vad är utmanat?

Kontorsfastigheter

Kontorssegmentet utgör en av de mer pressade kategorierna, särskilt i sekundära lägen. I Göteborg ligger vakansgraden exempelvis på cirka 13 % — en nivå över historiskt snitt. Omni Ekonomi Expansion i nyproduktion är begränsad, och hyresnivåerna är i vissa fall stagnerande. Omni Ekonomi

Samtidigt finns en mismatch: många företag har inte återgått till full kontorsnärvaro, och hybrida arbetssätt påverkar efterfrågan på kontorsytor. JLL lyfter fram att fastigheter med hög flexibilitet, bra plats och attraktiv teknikprofil är mer efterfrågade medan äldre eller statiska kontorslägen får problem. dagensfastigheter.se+1

Logistik, lager och industri

Drivna av e-handelns permanenta fotfäste samt just-in-time-distribution är logistikanläggningar ett av de segment som fortsatt ses som relativt säkra investeringar. Investerare har fokus på moderna terminaler, kapacitet för automatisering och god logistikaccess. Byggkontakt+3Börskollen+3blogg.pwc.se+3

Samhällsfastigheter

Fastigheter för vård, skola, omsorg och liknande får ofta betraktas som “skyddade” segment tack vare långa kontrakt och låg känslighet för konjunkturvariation. Enligt expertpaneler förväntas samhällsfastigheter få ett uppsving med investerare som söker stabil avkastning. Börsbolag

Bostadssegment (i kommersiell kontext)

Även om bostäder i strikt mening är en annan kategori, påverkar bostadsmarknadens utveckling indirekt den kommersiella marknaden — exempelvis genom påverkan på lokalhyresnivåer och demografiska flyttmönster. Bostadspriserna är fortfarande nedåt sedan toppen 2022 (t.ex. −5,82 % för bostadsrätter) Ekonomifokus, men prognoser pekar på en svag återhämtning under 2025–2026. Ekonomifokus+2Börskollen+2

Geografiskt har storstadsområden fortsatt fördel, både för att man söker tillväxtnära lägen och för att där finns etablerad infrastruktur. Men kapitalflöden sprider sig också mot sekundära regioner där värderingsnivåerna är lägre, givet att hyrespotentialen bedöms god. Byggkontakt+2Svefa+2

Hållbarhets- och teknikfastigheter

Fastigheter med gröna certifieringar, energieffektivitet eller förmåga att stödja smart teknik är mer attraktiva än någonsin. Investorernas krav på ESG, energiprestanda och klimatanpassning är numera en del av investeringskalkylen snarare än ett sidoprojekt. Coeli+4Byggkontakt+4Svefa+4 I rapporter diskuteras att AI och digitalisering kommer att påverka allt från planering till drift, och att fastighetsorganisationer måste ta steget för att dra nytta av detta. blogg.pwc.se+1

3. Utmaningar, risker och drivkrafter

3.1 Kapital- och riskprissättning

Investorer kräver högre riskpremier, särskilt för objekt med osäkra kassaflöden eller höga kapitalkostnader. Projektrisker, vakansrisk och konkurrens i uthyrning lyfts ofta fram som centrala osäkerhetsfaktorer.

Finansieringsvillkor är fortfarande konservativa och bankernas kapitalkrav och riskhantering påverkar lånelinjer kraftigt. I vissa fall får bolag omförhandla villkor eller acceptera högre räntemarginaler.

3.2 Regulatoriska krav och ESG-rapportering

Regulatoriska krav, rapporteringsbörda och hållbarhetskrav har blivit mer komplexa. Enligt PwC / ULI förväntar sig många att regelverk kring ESG, klimatanpassning, klimatrisk och hållbarhetsrapportering fortsätter att öka i tyngd. blogg.pwc.se I Hifabs analys pekas det också på att säkerhets- och beredskapsfrågor (kopplat till försörjningsberedskap och civilförsvar) blivit en integrerad del av fastighetsbranschens agenda. fastighetstidningen.se

Det innebär att fastighetsägare inte bara behöver prestera ekonomiskt, utan också ha system och processer för att dokumentera hållbarhetsarbete, klimatrisk och riskhantering.

3.3 Vakansrisk, hyresnivåer och affärsdrivkraft

Vakansrisk är särskilt tydlig i kontorssegmentet, där efterfrågan delvis omfördelats genom hybridarbete. Hyresnivåer kan vara låga i sekundära lägen och för äldre bestånd, vilket försvårar de interna kassaflödena och kapitalkostnadstäckning. Omni Ekonomi+2dagensfastigheter.se+2

Fastigheter som kräver stora renoveringar, teknikuppgraderingar eller energieffektivisering står i konkurrensnackdel, särskilt om avkastningskraven är höga och kapitalet hårt prissatt.

3.4 Makrofaktorer och omvärldsrisk

Globala risker såsom geopolitiska spänningar, inflationstryck, energikriser och störningar i leveranskedjor påverkar investerares riskaptit. PwC / ULI-rapporten visar att en stor andel respondenter identifierar internationell politisk instabilitet som en av de största osäkerheterna. blogg.pwc.se

Valutarisker, ränterörelser och makroekonomiska skiften kan i värsta fall påverka affärsmodeller och lönsamheten i fastighetsverksamheter.

4. Strategiska rekommendationer för B2B-aktörer

För aktörer i fastighetsbranschen — investerare, fastighetsbolag, rådgivare — kräver 2025 ett mer fokuserat och disciplinerat angreppssätt:

4.1 Prioritera kvalitet och stabilitet

• Kassa och kassaflöde före spekulation: Projekter och investeringar bör grundas på realistiska och robusta kassaflöden snarare än förväntad värdeappreciering.

• Placering och läge väljs med omsorg: Lägen med god infrastruktur och tillväxtpotential får högre konkurrens, men kan också garantera uthyrning under stressade tider.

• Attraktiv hyresprofil och flexibilitet: Flexibla hyreslösningar, möjlighet till omförhandling och modulära ytor kan ge konkurrensfördelar när marknaden svänger.

4.2 Digitalisering och AI som differentieringsfaktor

Att utnyttja data, AI och digital plattformar kan ge konkurrensfördelar i driftnetto, prognosförmåga och riskhantering. Rapporten “Emerging Trends in Real Estate Europe 2025” lyfter att en majoritet av aktörer förutspår att AI kommer påverka planering och investeringar i stor utsträckning. blogg.pwc.se

Satsningar på plattformar för realtidsdata från fastigheter, driftoptimering och predictive maintenance bör prioriteras.

4.3 ESG och hållbarhetsarbete — en kritisk konkurrensparameter

Hållbarhetsprofilen är inte längre en “nice to have”, utan en nödvändighet för att attrahera kapital och få tillgång till finansiering med gynnsamma villkor. Denna trend bekräftas i flera branschanalyser, där fastigheter med låg ESG-risk premieras i värdering och kapitalåtkomst. Byggkontakt+2Svefa+2

Investeringar i energieffektivisering, klimatresiliens och transparent rapportering bör byggas in i projekt från start.

4.4 Scenarioplanering och riskbuffertar

Givet osäkerheten i makrobilden bör aktörer modellera flera scenarier med hänsyn till räntebrytpunkter, hyresfall och vakansmarginaler. Att ha finansiella buffertar och flexibilitet i skuldstruktur (t.ex. utrymme för refinansiering) kan vara skillnaden mellan att klara en stressperiod eller inte.

4.5 Differentiering genom nisch och segment

Beroende på kapitalstorlek och riskprofil kan aktörer välja att fokusera på segment med lägre cyklisk känslighet, t.ex. samhällsfastigheter, vård och omsorg, logistiken eller specialiserade fastigheter (exempelvis datacenter, life science). Detta kan sänka korrelationen med klassiska cykliska segment, såsom kontor.

5. Slutsats — vad betyder detta för Tribau och dess kunder?

För Tribau, som en aktör i B2B-fastighetsområdet , utgör 2025 ett år där värdet av relevant marknadsanalys, riskbedömning och rådgivning blir extra stor. Några slutsatser:

• Rådgivningsbehovet ökar – projektering, marknadsanalys, ESG-utvärdering och teknisk due diligence blir viktigare än någonsin.

• Marknadsmognad kräver specialkompetens – aktörer vill ha insikter i hur de ska bedöma vakansrisk, ränteberoende kassaflöden och hållbarhet.

• Differentiering genom kvalitet och insikter – de aktörer som kan erbjuda djup marknadskännedom, prognosverktyg och riskmodeller vinner förtroende.

• Strategiska samarbeten och partnerskap – kopplingar till teknikbolag, ESG-specialister och dataleverantörer blir viktiga delkomponenter i erbjudandet.

Sammanfattningsvis står fastighetsbranschen inför ett år präglat av selektiv återhämtning. Marknaden är inte “fri från risker” — tvärtom ställs krav på disciplin, analys och långsiktig strategi. Men för dem som vågar navigera med insikt finns möjligheter att positionera sig väl för nästa konjunkturcykel.